租赁房屋被质押租房行为能否有效
法院判案原则：买卖不破租赁
　　　2003年1月，某公司作为出租方（甲方）、某餐饮服务公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定：乙方租用甲方位于市东城区东大街83号的房屋，建筑面积为4500平方米；租赁期限自2003年1月至2022年12月，租期20年，租金为2400万元人民币；乙方向甲方交纳押金50万元，在合同期满终止后，甲方一次性退还给乙方；付款方式为20年租金一次性付清（签订日起一年内付清）。某公司为餐饮服务公司出具收据，认可收到租金及定金2450万元，餐饮服务公司开始向相关部门交纳各项经营税费。
　　因某公司借款未如约归还，某银行向法院提起诉讼，该院判令某公司偿还借款本金及利息等款项，并以其抵押物的价值承担抵押担保责任。该判决生效后进入执行程序，2009年5月，餐饮服务公司提出执行异议，法院经审查认为，诉争房产自2001年4月起一直处于抵押状态，餐饮服务公司与某公司签订租赁合同的时间发生于抵押之后，且某公司及餐饮服务公司均不能提交相关证据材料证明双方签订的租赁合同已经抵押权人某银行同意，故裁定驳回了餐饮服务公司的异议。2009年11月，餐饮服务公司向法院提起诉讼，请求确认餐饮服务公司对某市东大街83号房产依法享有承租权。法院审理后作出判决：确认餐饮服务公司享有合同项下的承租权。换言之，银行已不能再在租赁期内执行该房屋所有权。
　　◆◆律师点评
　　重庆升腾律师事务所 律师 廖伟 高精忠
　　本案的焦点在于某公司多次从某银行借款，并以涉案房产设定抵押，每次抵押登记均是在注销前次抵押登记的当日办理，时间上存在连续性。但每次抵押登记到底是新设抵押，还是续押，则直接影响抵押期间形成的租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”能否适用。
　　餐饮服务公司主张的承租权，实质上是当承租房屋的产权人发生变化，其有权按租赁合同约定的期限继续使用该房，也即“买卖不破租赁”的准物权效果。是否能够引起这种后果，决定于标的物上所设定物权和该债权的时间顺序，债权在先的，则“买卖不破租赁”，保护债权；债权在后的，则保护物权。本案中，某银行从2001年4月起，多次与某公司签订借款合同，且均以诉争房产设定抵押，每次抵押登记均是在注销前次抵押的当日进行。从时间上看和表现形式上看，可谓连续抵押，某银行的抵押权一直持续。而餐饮服务公司赖以主张承租权的租赁合同的签订时间是2003年1月1日，显而易见，该房屋上已设定的抵押权在先，该承租权自然不能保护。但经过仔细分析不难看出，自2001年4月起，某公司多次向某银行借款，均以涉案标的抵押，并多次办理抵押登记，尽管每次抵押登记都是在注销前次抵押登记的当日办理，但并不都是对前次借款合同的续押，尤其是2003年7月23日的抵押登记，是针对2003年7月29日所签借款合同办理的，是针对新设债权设立的新设抵押登记，并非原抵押登记的延续，该抵押权自登记时发生效力。某银行主张的债权也是2003年7月29日的债权，其享有的抵押亦来自于2003年7月29日的抵押登记。
　　如此看来，餐饮服务公司与某公司所签订的租赁合同在抵押登记之前，故基于“买卖不破租赁”的规则，该承租权应予保护。鉴于此，银行作为抵押权人在将来的业务中引以为鉴。
　　综上，法院判决结果是正确的。(三峡都市报记者 向红林)